Perchè non si vendono le case

I fattori che influiscono sulla vendita degli immobili

Il mercato della casa è da tempo in crisi, causa diversi fattori che hanno influito sui possibili acquisti: crisi economica, costo elevato dei mutui (prima), difficoltà ad ottenere finanziamenti (ora), lavoro spesso a tempo determinato degli acquirenti, incertezza del futuro.


Tutto vero, ma ci sono anche dei fattori riguardanti stavolta i venditori che spesso influiscono sulla vendita dell'abitazione tanto da poterla trasformare da una "rapida vendita" ad una "mancata vendita".


Quando una casa resta sul mercato per un periodo superiore a 6 mesi, anche in un periodo come quello attuale, bisogna indagare velocemente sulle possibili cause e correggere la situazione prima che l'immobile, ormai da troppo tempo sul mercato, diventi "invendibile".


Ma quali sono questi fattori?


Essenzialmente si riducono a quattro grandi categorie:


- ubicazione,
- condizioni, 
- prezzo e
- presentazione.


Vediamoli in dettaglio.


L'ubicazione è molto importante in quanto, la posizione dell'immobile determina anche il suo valore commerciale e quindi la sua vendibilità. Una zona degradata o carente di servizi determinerà un valore dell'immobile sicuramente inferiore rispetto ad una zona servita o residenziale.
L'immobile sarà appetibile per acquirenti meno abbienti con poca liquidità e scarse possibilità di credito presso le banche, mentre contemporaneamente, proprio per le caratteristiche di zona, sarà scartato da chi cerca una zona residenziale o servita.
Tanto per fare un esempio una casa nuova in zona semicentrale non ha lo stesso valore di una casa nuova in pieno centro.


Le condizioni dell'immobile influiscono anch'esse sul suo valore.
Un errore che molti proprietari fanno è quello di considerare la "propria casa" la migliore sul mercato. E allora se è usata è migliore delle nuove perchè ha stanze più grandi, più luminose, con più finestre e così via, tralasciando completamente il fatto che una casa dai venti anni di vita in poi comincia spesso ad avere bisogno di manutenzione (tinteggiatura, gronde, balconi, tetto), inoltre una casa già di 20 anni ha caratteristiche tecniche di costruzione in alcuni casi molto diverse da quelle attuali. Basti pensare all'isolamento termico, acustico, agli impianti...
E poichè la propria casa è la migliore sul mercato i venditori a mo' di "azzecca garbugli" fanno le valutazioni da soli e sparano cifre che spesso superano anche quelle del nuovo.
La valutazione corretta di un immobile è importante per la "confrontabilità" sul mercato tra immobili simili, in zone simili e con caratteristiche simili altrimenti non viene neanche preso in considerazione dagli acquirenti e dopo n visite (ammesso che ci siano) dopo molto tempo passato a dire "La casa mia è migliore di quella di Tizio perchè bla bla bla..." ci si ritrova a dire "Ma cos'ha casa mia che non va?"




Arriviamo quindi al terzo fattore che alla fine diventa discriminante: il prezzo.
Abbiamo detto prima che il prezzo deve essere adeguato per la zona e per le condizioni dell'immobile, ed è il prezzo che alla fine incide maggiormente sulla decisione di acquistare o meno un immobile, perchè a parità di prezzo verrà preferito sempre l'immobile con "qualcosa in più": più luminoso, più nuovo, più ben tenuto, con più accessori, più silenzioso, più servito e così via; oppure, a parità di condizioni, l'acquirente sceglierà sempre l'immobile che ha prezzo inferiore.
E ' molto importante quindi, quando si decide di mettere in vendita un'abitazione, individuare qual'è il "più probabile valore di mercato" che non è altro che il valore che un acquirente è disponibile a pagare per acquistare un immobile con quelle caratteristiche. Tanto è vero che questo valore viene calcolato sulla media dei valori degli immobili con caratteristiche simili venduti in zone simili.
E' importante quindi non farselo da soli ma farselo fare da operatori del settore che conoscano il mercato.


Quarto ma non ultima la presentazione dell'immobile.
Un errore comune nella vendita dell'immobile è scarsa attenzione che i proprietari mettono nella presentazione del proprio immobile. Abitate o meno che siano, il futuro possibile acquirente si trova spesso a visitare case che assomigliano più a magazzini che ad abitazioni. Trovano quindi scatoloni dappertutto dove ci sono proprietari in trasferimento, garage e cantine talmente ingombri che non si riesce più a vedere neanche l'ampiezza, stanze in disordine e troppo ingombre dove spesso è pressochè impossibile immaginarcisi dentro, con i propri mobili e le proprie esigenze.
Trovare un immobile (nuovo, usato o vecchio che sia) pulito, con mobili e stanze in ordine aiuta invece ad immaginare gli spazi anche organizzati in maniera diversa e personalizzata e spesso, fermo restando quanto detto prima, a velocizzare la vendita dell'abitazione.

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